Wie ergänzt man eine Stadt?

In der letzten Ausgabe haben wir der „britischen Vergangenheit“ Osnabrücks unser Topthema gewidmet. Diesmal geht es um die Frage, was mit den frei gewordenen Flächen geschehen ist und noch geschehen soll.

Mit der Ankündigung des britischen Verteidigungsministeriums im Frühjahr 2006, den ehemals größten Garnisonsstandort außerhalb Großbritanniens zu schließen, stand die Stadt Osnabrück vor einer gewaltigen Herausforderung: Ab 2008/09 würden sechs Kasernen mit einer Gesamtfläche von 160 Hektar, Schulgrundstücke und Sportflächen sowie 1.350 Wohneinheiten freigezogen und für neue Nutzungen im Rahmen der Stadtentwicklung zur Verfügung stehen.

Wie wurde der Konversionsprozess gestaltet?

Bei der Umwidmung von Kasernenstandorten musste die Stadt Osnabrück kein Neuland betreten. Immerhin war die zivile Nachnutzung der Caprivikaserne auf dem Westerberg nach der Freigabe durch die britische Armee bereits 1987 zunächst als Flüchtlingsunterkunft und später als Hochschulcampus eingeleitet worden. Auch die ehemaligen Bundeswehrkasernen an der Artilleriestraße (südlicher Teil der Von-Stein-Kaserne, ab 1993 Teil der Fachhochschule und Universität) und am Hauswörmannsweg (GeneralMartini-Kaserne, Umnutzung zwischen 1996 und 2002 zum Behördenzentrum und Wohnstandort) konnten erfolgreich umgewidmet werden. „Auf der Grundlage eines Ratsbeschlusses der Stadt wurde ab Ende 2007 ein umfangreicher Planungs- und Beteiligungsprozess eingeleitet. Neben der Stadt als Trägerin der Planungshoheit und der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) als Eigentümerin der Liegenschaften waren auch die Osnabrücker Bürger von Anfang an beteiligt. Die Öffentlichkeitsarbeit wurde dabei konzeptionell vorbereitet und von einem Projektausschuss ´Konversion´ beschlossen und begleitet“, erläutert Oberbürgermeister Wolfgang Griesert, der seinerzeit als Stadtbaurat den Konversionsprozess begleitet hat. Die Ergebnisse wurden 2008 auf gesamtstädtischer Ebene im sogenannten „Perspektivplan Konversion“ vorgestellt. Er bildete die Leitidee für die weitere städtebauliche Entwicklung der Kasernenareale.

Wie verhindert man städtebauliche Brachen?

Die Entwicklung neuer Nutzungskonzepte, die Planung und die Umsetzung neuer Projekte braucht Zeit. Gleichzeitig besteht jedoch die Gefahr, dass in erhaltenswerten Gebäuden Leerstandsschäden auftreten oder gute Chancen zur Ansiedlung z.B. von Existenzgründern nicht realisiert werden können. Die Stadt und die BImA setzten daher auf Zwischennutzungen sowohl mit dauerhafter als auch mit zeitlich begrenzter Perspektive.„Die vorhandene Infrastruktur, das heißt, die Gas-, Wasser- und Stromleitungen und die Kanalisation kann zum Teil weiter genutzt werden, die soziale Kontrolle hilft, Vandalismus zu verhindern, und die laufenden Unterhaltungskosten der Eigentümer können durch Mieteinnahmen refinanziert werden“, erläutert Thomas Rolf, Projektleiter Konversion im Fachbereich Städtebau. Schwerpunktmäßig finden Zwischennutzungen derzeit in der einzigen, noch bei der BImA verbliebenen Kaserne Am Limberg statt. „Einige der Gebäude sind an die Polizei mit ihrer Diensthundestaffel, die Feuerwehr und die Hochschule Osnabrück vermietet. Der Landkreis Osnabrück nutzt ein ehemaliges Schulungsgebäude als Außenstelle der Berufsbildendenden Schule Haste. Die Sportflächen hat der Stadtsportbund gemietet und außerdem hat sich noch eine Hundeschule in der Kaserne angesiedelt“, so Paul Barron vom Team Konversion im Fachbereich Städtebau. Auch aus Sicht der Wirtschaftsförderung haben sich Zwischennutzungen, die den im Perspektivplan erarbeiteten dauerhaften Zielvorstellungen möglichst entsprechen sollen, bewährt. Schon vor dem Abbruch der meisten Gebäude in der Scharnhorstkaserne an der Sedanstraße hatte die Stadt in einer ehemaligen Offiziersunterkunft ein erstes Standortangebot für junge innovative Unternehmen und Existenzgründer geschaffen, die sogenannte „Stufe 1“ des Wissenschaftsparks. „Dieses Angebot wird jetzt im ICO, dem InnovationsCentrum Osnabrück, fortgesetzt und weiterentwickelt“ so Sonja Ende, Geschäftsführerin der WFO Wirtschaftsförderung Osnabrück.

Wer kaufte die britischen Wohnquartiere?

Um den Osnabrücker Wohnungsmarkt nicht zu überhitzen, wurde zwischen der Stadt Osnabrück und der BImA vereinbart, die Wohnimmobilien zeitlich gestaffelt in Einzel- und kleinen Paketverkäufen an Investoren und (zur Eigentumsbildung) an junge Familien zu vermarkten. „Wichtig für die Stadt war es, dass die unterschiedlichen Veräußerungsverfahren für eine nachhaltige Mischung sorgten: Basis hierfür war ein städtebauliches Konzept für alle Wohnquartiere, in dem Wert darauf gelegt wurde, dass der typische Quartierscharakter dieser Wohngebiete durch Planungsrecht gesichert wird. Während ein Teil der Häuser und Wohnungen in einem reinen Angebotsverfahren an den Markt gebracht wurde, ist auch ein Teil der Bestände über ein Festpreisverfahren veräußert worden, bei dem vorab festgelegte soziale Kriterien über den Zuschlag entschieden“ erläutert Thomas Rolf. „Auf diese Weise konnte die Vermarktung des Wohnbestandes in nur zweieinhalb Jahren abgeschlossen werden.“ Die Stadt geht davon aus, dass zirka 20 bis 25% der Käufer dieser Immobilien als Neubürger nach Osnabrück gezogen sind.

Was kostet eine Kaserne?

„Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, denn dazu ist die Lage im städtischen Gefüge, die Nachnutzungsmöglichkeit und die vorhandene Bausubstanz entscheidend“, erklärt Thomas Rolf. Die BImA ist laut Bundeshaushaltsordnung gesetzlich dazu verpflichtet, Liegenschaften, und damit auch Konversionsflächen, zum sogenannten „vollen Wert“ zu veräußern. Dieser entspricht dem Markt- bzw. Verkehrswert, wie er im § 194 des Baugesetzbuchs definiert ist. Bei Kasernen muss zunächst ein neues Nutzungskonzept entwickelt und der Preis für das zukünftige baureife und erschließungsbeitragsfreie Bauland ermittelt werden. Von diesem Preis werden dann sämtliche Entwicklungskosten (z.B. Planung, Neuerschließung, Abbruchkosten, Vermarktungszeiten) abgezogen, wie sie auch von einem Investor angesetzt würden. Seit dem 12. März 2012 haben Städte, Gemeinden und Gebietskörperschaften ein sogenanntes Erstzugriffsrecht zum Erwerb der Flächen zum Verkehrswert. Erstmalig wurde dieses Recht beim Erwerb der Kaserne an der Landwehrstraße in Anspruch genommen, um das Areal gemeinsam mit der ESOS – Energieservice Osnabrück GmbH, einer 100-prozentigen Tochtergesellschaft der Stadtwerke Osnabrück, als Wohnquartier zu entwickeln. Über diesen Weg kann die Stadt erheblichen Einfluss auf die städtebauliche Ausgestaltung des Quartiers, vor allem aber auf die Entwicklung der Grundstückspreise nehmen.

Was war der Schlüssel zum Erfolg?

Obwohl der Konversionsprozess noch lange nicht abgeschlossen ist, ziehen Stadtplanung und Wirtschaftsförderung ein sehr positives Zwischenfazit. „Ganz entscheidend waren zwei Faktoren. Einerseits die gründliche planerische Vorbereitung und eine gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit mit der BImA. Andererseits hat die intensive Einbindung der Öffentlichkeit und der örtlichen Politik jeweils dazu geführt, dass ein besseres Gespür für die Vorstellungen der Bürger und der fachlich möglichen Umsetzung erzeugt werden konnte“ weiß Ralf Kreye, Prokurist bei der WFO. So konnte schon zu einem frühen Zeitpunkt Einigkeit über die Zielsetzung der Entwicklung und Vermarktung der Kasernenflächen und Wohnimmobilien erzielt und 2009 in eine Rahmenvereinbarung zwischen Stadt Osnabrück und BImA überführt werden. „Aus Sicht der Planer war die Kommunikation mit den Bürgern gut investierte Zeit, um in der verbindlichen Bauleitplanung im Konsens zum Ziel zu kommen und damit eine schnelle Verfahrensführung zu ermöglichen. Ohne gesichertes Baurecht sind keine Verkäufe an Investoren und auch keine umgehenden Projektumsetzungen möglich“, hebt Thomas Rolf hervor. Apropos Planung: Rolf erinnert sich an eine bemerkenswerte Aussage eines Teilnehmers während eines der Werkstattgespräche mit Planern und Bürgern: „Ich habe selber eigentlich kein besonderes Interesse an der Konversionsplanung, aber als Osnabrücker macht es mich stolz, dass der Prozess in der Stadt so offen und nachvollziehbar gestaltet wird.“

Wie geht es weiter?

„Mit der bereits erfolgten Ansiedlung von Kaffee-Partner und der Polizei in der Winkelhausenkaserne, dem Wohnpark Westerberg, dem Neubau der pbr Planungsbüro Rohling AG und des ICO im Wissenschaftspark, dem gemeinsamen Hörsaalgebäude von Hochschule und Universität Osnabrück und der Mensa auf dem Hochschulcampus Westerberg sowie dem Neubau der Herman-Nohl-Schule auf dem ehemaligen Standort der Derby Middle School sind bereits tolle Projekte realisiert worden. Weitere sind in der Umsetzung oder in der Planung“, weiß Sonja Ende (WFO). Dazu zählt die dauerhafte Integration des Terminals für den kombinierten Ladungsverkehr in der Kaserne am Hafen und die beantragte Ausstattung mit zwei Krananlagen für den Umschlag von Containern und Wechselbrücken von der Straße auf die Schiene. Auch bei den Wohnprojekten geht es voran. Der Baubeginn für den „Wohnpark Scharnhorstkaserne“ soll 2014 erfolgen, und die Stadt wird gemeinsam mit der ESOS mit den Planungen für ein neues Wohngebiet im ehemals zweitgrößten Kasernenstandort an der Landwehrstraße beginnen.

„Konversion“

Als „Konversion“ bezeichnet man die Umwandlung ehemals militärisch genutzter Liegenschaften in zivile Folgenutzungen. Mit einer möglichst zeitnahen bedarfs- und marktorientierten zivilen Nachnutzung sollen einerseits negative wirtschaftliche Auswirkungen aufgrund des Truppenabzugs gemildert werden. Andererseits eröffnet der Konversionsprozess einen Weg zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung mit unterschiedlichsten Zielsetzungen.

Ausgabe 7, 2/2014 | Autor: Christoph Bergob-Jachens

Bildnachweise

Ideensammlung im Planungsprozess 2008: Standorte und Visionen© Stadt Osnabrück; Planungsworkshop © Stadt Osnabrück; Ortstermin mit Bürgern© Stadt Osnabrück
Neubau Mensa und gemeinsames Hörsaalgebäude © Christoph Bergob-Jachens; Ehemalige Offi ziersmesse © Christoph Bergob-Jachens